COMPRANDO O INVIRTIENDO EN BIENES RAÍCES
Es muy sencillo comprar una casa o una propiedad para vacacionar
El mercado inmobiliario costarricense es muy ventajoso para los compradores en la actualidad, pues cuenta con valores increíbles en prácticamente todas las zonas del país. Esta oportunidad de asegurar hermosas propiedades tropicales a un excelente precio, combinado con un país cuya gente es catalogada constantemente como la más feliz del planeta, hace de Costa Rica un lugar ideal para todo tipo de compradores. Con una democracia estable, una población amante de la paz, un costo de vida accesible, un clima tropical y vuelos directos desde numerosas ciudades de los Estados Unidos, Canadá y Europa, Costa Rica está llena de oportunidades en todos los ámbitos de la vida. Existen viviendas a precios razonables en muchos lugares diferentes y también muchos inversores se sienten atraídos por el mercado inmobiliario. Es un hermoso país con muchos recursos naturales y con innumerables tentaciones, lo que atrae a miles de turistas cada año y a jubilados. Además, ha empezado a atraer a inversores inmobiliarios de los Estados Unidos de América, Canadá y Europa debido a los grandes valores. Se puede elegir entre diferentes tipos de casas en diferentes zonas climáticas y ambientes.
Costa Rica tiene un costo de vida que es mucho menor al que se tiene en los Estados Unidos de América, Canadá y Europa. Los impuestos por las propiedades y el mantenimiento de las mismas es muy bajo y esto hace que adquirir propiedades sea muy atractivo. Debido a la buena infraestructura y a la estabilidad de su economía, las ciudades de Costa Rica se han convertido en áreas cosmopolitas llenas de entretenimiento, restaurantes, alta velocidad de internet y muchas actividades culturales. Existen más de diecinueve mil setecientos kilómetros cuadrados (cincuenta y un mil cien kilómetros cuadrados) de hermosos paisajes, llenos de exuberantes entornos verdes que hacen del lugar el sitio ideal para tener un segundo hogar o para para adquirir una casa de retiro. El país cuenta con ciento treinta y dos millas (doscientos doce kilómetros) de costa atlántica y seiscientos treinta y una millas (mil dieciséis kilómetros) de costa pacífica con playas tropicales, soleadas y arenosas. También se pueden encontrar siete microclimas diferentes, desde bosques tropicales, montañas y volcanes, hasta playas soleadas.
La venta de una propiedad inmobiliaria se puede hacer con facilidad en Costa Rica por el comprador y el vendedor seleccionando un abogado para redactar la escritura de transferencia de compra/venta. La transferencia del título se completa con el registro de la venta en la oficina de registro legal de la propiedad, denominada Registro Nacional. Todas las escrituras de propiedad en cualquier parte del país se archivan en la oficina del Registro Público el cual está ubicado en San José.
Alquilando una segunda casa o una casa de retiro
Costa Rica es un gran lugar que se puede llamar hogar y ofrece a los residentes un estilo de vida cómodo y relajante. El inventario de alquileres a largo plazo en Costa Rica incluye casas de lujo, condominios, villas, casas de campo, cabañas rústicas y propiedades frente al mar. Vender su casa y mudarse a una casa de alquiler tiene sus ventajas. Alquilar puede tener sentido si los hijos se han ido de casa, si se vive solo, se están listos para reducir el tamaño de su vivienda o si no están seguros de dónde pasarán sus años de jubilación.
Es posible que quieras mudarte aquí para disfrutar de un mejor clima o de un menor costo de vida, pero también para poder trasladarte fácilmente a otra zona que esté más cerca de tu familia posteriormente. Es importante hacer una comparación entre el costo del alquiler y el de la propiedad en el lugar donde planea vivir. Cuando alquile, es probable que no tenga que pagar por un mantenimiento importante o impuestos. Además, alquilar puede ayudarle a liberar dinero que puede invertir en otra cosa. Esto lo mantendrá con mayor liquidez y puede aumentar su ingreso total durante sus años de retiro.
Comprar bienes raíces como extranjero
Cualquier extranjero, ya sea residente legal o no residente, tiene los mismos derechos que un ciudadano costarricense, excepto el de votar, y por lo tanto puede comprar y poseer bienes raíces en Costa Rica de forma legal, al igual que un ciudadano. Existen tres excepciones que son: que un extranjero no puede poseer el 100% de una propiedad en una Zona Marítima, que un extranjero no puede poseer una propiedad del INDER, que es tierra donada a agricultores pobres por el gobierno, y que un extranjero no puede poseer tierra dentro de dos kilómetros de las fronteras nacionales.
A diferencia de algunos otros países, los extranjeros tienen los mismos derechos al comprar tierras en Costa Rica que los nacionales. Puede ser dueño de una propiedad a su nombre o a nombre de su empresa. No se necesita un socio local, excepto en los casos de propiedad en concesión frente a la playa, donde se aplican reglas especiales. No hay absolutamente nada que le impida comprar una propiedad en Costa Rica a su nombre, pero la mayoría de los compradores forman una corporación con la ayuda de un abogado de confianza y luego compran la propiedad por medio de esa corporación. Las razones de esto son que puede ser más beneficioso tener sus ingresos por alquileres o ganancias de capital gravados dentro de una empresa costarricense en lugar de tenerlo gravado como ingreso personal, pues esto le permite una planificación patrimonial sencilla ya que puede dar o heredar las acciones de la corporación a los miembros de su familia u otras personas, y proteger a los propietarios de la responsabilidad personal por accidentes, lesiones corporales o responsabilidades del gobierno en la propiedad.
Leyes de propiedad amigables para los extranjeros
La compra de propiedades en Costa Rica es diferente a la de otros países, ya que los extranjeros tienen los mismos derechos que los ciudadanos a la hora de comprar tierras en Costa Rica. Usted puede ser dueño de una propiedad a su nombre o a nombre de su empresa. Usted no necesita un socio local, excepto en el caso especial de la propiedad de concesión frente a la playa. Puede comprar una propiedad en Costa Rica a su nombre, pero la mayoría de los compradores forman una corporación con la ayuda de un abogado y luego compran la propiedad a nombre de esa corporación. Esto puede ser beneficioso para los impuestos, le permite una planificación patrimonial más sencilla y limita la responsabilidad. Cuando se vende la propiedad únicamente hay que transferir las acciones al nuevo propietario.
Costa Rica es el país latinoamericano más atractivo desde el punto de vista de seguridad y calidad de vida. Debido al mercado inmobiliario de lujo es un lugar ideal para invertir. Ofrece una amplia gama de servicios y atracciones, incluyendo centros culturales, comerciales y educativos, recreación, restaurantes, clínicas y áreas públicas con sistemas de alta seguridad y buen transporte. También puede invertir en tierras agrícolas o comprar una villa de lujo con espectaculares vistas a las montañas.
Restricciones y zonificación
Dado que Costa Rica cuenta con áreas protegidas para espacios verdes, parques, protección de aguas, conservación de la naturaleza y zonificación, encontrará algunas restricciones en los ríos, bosques y playas, que siempre se anotan en el Registro Nacional. Muchas ciudades también tienen un plan de zonificación que controla el uso de la tierra para fines residenciales, comerciales, industriales, agrícolas o de protección. El plan catastral, el mapa topográfico o de parcela, siempre mostrará dónde hay alguna restricción. Los retrocesos de los ríos son controlados por el INVU.
Casi todas las propiedades en Costa Rica están tituladas, más del noventa por ciento. Cualquier propiedad que se encuentre a menos de cincuenta metros de la línea de marea alta es pública y está protegida. Los siguientes ciento cincuenta metros son considerados como Zona Marítima. Esta tierra es usada únicamente por una concesión de la municipalidad y un extranjero puede poseer sólo hasta el cuarenta y nueve por ciento de la concesión. La propiedad agrícola que fue donada a los agricultores por el INDER no puede ser vendida hasta después de que el agricultor haya sido propietario de la propiedad por un mínimo de 15 años.
Seguro del título de propiedad
El seguro de título está disponible en Costa Rica pero casi nunca se utiliza en la compra de bienes raíces. Sin embargo, si usted está interesado en obtener un seguro de título para la compra de su propiedad puede consultar con las compañías de seguros de título en Costa Rica.
Registro Nacional
Todas las propiedades tituladas, las propiedades del INDER, las propiedades del INVU, y las concesiones en la Zona Marítima están registradas en el Registro Nacional. Todas las encuestas registradas se encuentran en el Catastro Nacional que es parte del Registro Nacional.
El Registro Nacional es casi completamente digital y las certificaciones de una propiedad, de los dueños de la propiedad, la zonificación, las restricciones, y una copia de la parcela de la encuesta se pueden encontrar en línea.
Siempre contrata a un abogado de bienes raíces
Ciudadanos, residentes y extranjeros deben contratar un abogado en el momento de comprar bienes raíces. No contrates cualquier abogado para tus compras de bienes raíces en Costa Rica, te recomiendo que contrates tu propio abogado bilingüe de bienes raíces / notario público y que tampoco utilices el abogado del vendedor, para que de esta manera estés bien representado. El abogado debe explicar el contrato de compra/venta y las condiciones de la venta. Únicamente un notario público puede registrar una compra en el Registro Nacional por medio de una escritura protocolizada que luego se inscribe en el Registro Nacional para registrar el cambio de título. Es normal que el comprador y el vendedor paguen a sus propios abogados.
Comisiones
Es habitual que el vendedor pague la comisión de bienes raíces, que suele ser de alrededor del cinco por ciento en el Valle Central y del siete por ciento fuera del Valle Central, como por ejemplo, en la playa. Los acuerdos de listado exclusivo pueden tener una comisión más alta dependiendo de los materiales de publicidad que se acuerden y de cualquier otra información que la agencia proporcione.
Costos de cierre
Puede comprar una propiedad a su nombre, a nombre de una compañía para tener el título, o transferirse las acciones de la actual compañía. Los costos de cierre de la venta son alrededor del cuatro o cinco por ciento del precio de venta, el cual es generalmente compartido entre el comprador y el vendedor a menos que se negocie de manera diferente en el contrato de venta. El notario público que redactó el contrato de venta, se encarga del cierre de la operación inmobiliaria y registra la transferencia del título de propiedad, está obligado por ley a cobrar una cuota que se basa en un porcentaje del valor del contrato. Se trata de entre un uno y un cuarto por ciento del precio de venta.
Los sellos legales requeridos son aproximadamente un tercio del uno por ciento, las tasas de registro son la mitad del uno por ciento y los impuestos de transferencia de título son el uno y medio por ciento. Todos los costos deben ser pagados antes de que el cambio de título sea registrado. Además, todos los impuestos deben ser pagados antes de que el cambio de título se registre. Si usted está transfiriendo fondos de un banco extranjero hacia un banco de Costa Rica, es probable que pregunten por la fuente de estos fondos. Si la compra está siendo financiada, entonces los gastos bancarios deben ser pagados al cierre junto con los gastos de registro de la hipoteca.
Registro del título
Cuando usted adquiere por medio de la compra bienes raíces en Costa Rica, puede registrar la compra a su nombre o nombre de una corporación. Si está titulada a su nombre y desea compartir la propiedad con su cónyuge o con otro miembro de la familia, amigos o socios comerciales, entonces puede hacer que se estas personas se añadan al título. La mayoría de la gente utiliza una Sociedad de Responsabilidad Limitada, una S.R.L., que es similar a una LLC para poseer propiedades. En ese caso, puede hacer que las personas tengan acciones dentro de la sociedad de cartera por su parte de la propiedad. Otra forma de comprar su propiedad es a nombre de su fondo de retiro o de la corporación que lo representa, como un IRA o 401(k). Una vez registrado el título, puede comprobar la propiedad en el Registro Nacional utilizando el número de registro que se conoce como el Folio Real de número de finca.
Impuestos anuales sobre la propiedad
Todas las propiedades deben pagar un cuarto del uno por ciento anual de impuesto sobre la propiedad a la municipalidad local basado en el valor registrado en ese municipio. Todos los propietarios están obligados por ley a reevaluar su propiedad cada cinco años. Si no lo hacen, el municipio lo hará por ellos. Al momento del cierre, el vendedor debe traer una certificación de la municipalidad de que todos los impuestos sobre la propiedad se encuentran al día. Las casas de lujo también pagan un impuesto anual de solidaridad, impuesto solidario, o impuesto de casas de lujo, en una escala porcentual que cambia cada año.
Impuesto sobre Sociedades y Formularios
Todas las sociedades anónimas, subsidiarias y de responsabilidad limitada que se encuentran actualmente inscritas en el Registro Nacional deben pagar un impuesto anual, denominado Impuesto sobre las Personas Jurídicas. Si no se paga el impuesto, el Registro Nacional no emitirá, certificará o registrará ningún documento para la sociedad.
Este pago puede ser realizado todos los años en el mes de enero. La cantidad que cada corporación paga depende de si es clasificado como activa o inactiva en el Registro Nacional. La cantidad se basa en un porcentaje el salario base de un empleado gubernamental, con una corporación inactiva pagando el quince por ciento del salario base y las empresas activas pagando entre el veinticinco y el cincuenta por ciento del salario base.
Todas las nuevas sociedades inactivas deben presentar un formulario D-140 de registro de sociedades. El D-140 es el formulario para reportar la información personal de contacto de la empresa. La información es para identificar a los representantes de la corporación y su ubicación, de manera que se informe el domicilio legal de la corporación y una dirección de correo electrónico de la misma. Este formulario sólo se presenta una vez por cada sociedad inactiva.
Todas las compañías deberán de llenar el formulario D-135, al cual se le conoce con el nombre de Declaración Patrimonial para Personas Jurídicas Inactivas, cada año en septiembre. Las sociedades deben declarar sus activos, pasivos y su capital social. Estos activos pueden ser una propiedad, un automóvil, un barco, un avión o una cuenta bancaria. En caso de que el cambio de las acciones de la sociedad sea igual o superior al quince por ciento del capital social total, la sociedad debe presentar una declaración extraordinaria para actualizar la información de la sociedad. El formulario debe ser presentado por el representante legal de la sociedad utilizando una firma digital. También puede ser presentado por un abogado costarricense utilizando un poder especial que se limita al único propósito de completar el registro de accionistas por una única vez. Una vez completado el formulario, el poder pierde todos sus efectos y debe emitirse uno nuevo para la siguiente presentación.
Tarifas de condominios
Si su casa se encuentra en un condominio, en una comunidad cerrada o en algunas subdivisiones, el vendedor debe traer una carta de la administración del condominio en la que se indique que todas las cuotas de la HOA, las cuotas de la asociación de propietarios, están pagadas y actualizadas. Además, el vendedor debe proporcionar al propietario una copia del contrato de la asociación de propietarios.
Servicios públicos
Después de que el título sea registrado en el Registro Nacional, su abogado puede suministrar una certificación de la propiedad, Certificación Literal de Inmuebles, probando que usted es el dueño de la propiedad. Entonces puede llevar la certificación a la compañía eléctrica, la compañía de agua, la compañía de cable y la compañía telefónica para cambiar todos los servicios a su nombre o al de su empresa.
